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不動産売却

不動産の媒介契約3種類~皆が知りたい本当の特徴~





不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に、
「媒介契約」というものを不動産会社と結ぶ必要があります。

この「媒介契約」ですが、「一般媒介契約」 「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」の3種類があります。

しかしこれらについて、
不動産会社からきちんとした説明が無かったり、
あるいは説明されたけれどよく理解できなかったり、
などお困りの方は多いと思います。

今回は、実際に不動産会社として媒介契約をお願いする立場でありながら、中立的な視点で3つの媒介契約の特徴やメリットデメリットをお話したいと思います。

目次

3種類の媒介契約とその特徴

まず、そもそも「媒介契約」というものですが、
当該物件をどのような条件で販売活動し、成約した際の報酬金額をどのようにするのか、
などといった内容を予め契約書をもって取り交わすことをいいます。

そして、その媒介契約には「一般」 「専任」 「専属専任」の3つの種類があります。
特徴について細かい点は上の図を参考にしていただきまして、
以下では特に大事な部分についてお話したいと思います。

一般媒介契約

一般媒介契約では他の2つの契約とは違い、
売主様は複数の不動産会社に仲介を依頼することが出来ます。
そして、それが最大の特徴でもあります。

一方で不動産会社の側でも、縛りが緩いという特徴があります。
レインズ(指定流通機構)への登録は任意、
販売状況の報告義務もなし、
となっています。

専任媒介契約

専任媒介契約は一般媒介契約と違い、
売主様が仲介(媒介)の依頼を不動産会社1社だけにしか依頼出来ない契約です。
よって、信頼できる不動産会社(担当者)選びが必要となります。

不動産会社としては、
レインズへの登録義務(7日以内)、
売主様への販売状況報告義務(2週間に1回以上)、
が求められます。

一般媒介契約の場合と比べて、
お互いにより密にパートナーシップを組んで売却活動するイメージになります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様、
売主様が仲介(媒介)の依頼を不動産会社1社だけにしか依頼出来ない契約です。

そして専任媒介契約と異なる点として、
売主様がご自身で買主を見つけた場合でも必ずこの不動産会社を仲介人としなければなりません。
つまり、仲介手数料が発生するということです。

不動産会社としては、
レインズへの登録義務(5日以内)、
売主様への販売状況報告義務(1週間に1回以上)、
が求められます。

専任媒介契約よりもさらにガッチリとタッグを組むイメージになります。

【補足】レインズ(指定流通機構)とは

レインズとは、
REINS=Real Estate Information Network System
(不動産流通標準情報システム)
の頭文字を合わせたもので、
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

売却依頼を受けた場合に、
このレインズに物件を登録することで、
全国の不動産会社が物件内容を閲覧することが出来ます。
それにより、各不動産会社が条件に合う購入希望者に提案をしてくれます。

広く購入希望者に告知する為には、レインズへの登録が必要になります。

一般媒介契約の使い方・注意点

具体的に、一般媒介契約をどのようなケースで選択したら良いのかご説明したいと思います。

また、注意しなければならないこともお話しますので、皆様にメリットやデメリットを理解していただけたら幸いです。

非公開で売出す場合に選択

一般媒介契約では、物件をレインズ(指定流通機構)に登録掲載する義務がありません。

ですので、その他インターネットポータルサイトやチラシ広告もしなければ、一般の方に販売を知られることがありません。

よって、何らかの事情で売却を周りに知られたくない場合に、一般媒介契約は有効な選択になります。

しかし、この場合のデメリットとしまして、
買主が不動産業者などに限られる為、
売却価格が一般流通価格よりも低くなる可能性が出てきます。

そのため、ご事情にもよりますが、
ポータルサイトはNGだけどレインズはOKとか、
紙媒体を金融機関にだけは配ってOKとか、
非公開の度合いを調整しながら売却活動を進めるのがよろしいかと思います。

不動産会社同士の競争は期待できない

一般媒介契約を望まれる売主様の多くが、「複数の不動産会社に競争させることで、高く売却出来るだろう」と考えています。

ですが、後述の「囲い込み」をされるケースなどを除いては、競争の原理はほとんど期待出来ません。

なぜなら、不動産売却の情報公開もいまやインターネット集客がメインの柱だからです。

どういうことか。
実際にご覧いただきたいのですが、
不動産ポータルサイトの「SUUMO」や「ホームズ」で、売出されている物件を何か検索してみてください。
同じ1つの物件を複数の会社が掲載している場合が多くあると思います。
これを探している人の立場から見たらどうでしょうか。
興味のある人からすると掲載が1社でも5社でも同じです。逆にどの不動産屋に問い合わせるか迷ってしまう気がします。
また、多く出ていると売れ残っているのかなとも錯覚しかねません。

ですので、信頼できる不動産会社で、しかるべき広告方法を行うことを確認出来ているのであれば、その他複数に依頼する意味はあまりないのです。

広告費を使ってもらえない可能性がある

依頼するのがわりとすぐに売れそうな物件であれば、上述したインターネット広告だけで十分に売却が実現できます。

しかし、そうではない物件の場合には、現地看板や折り込みチラシなど、違った広告活動も必要になってきます。

そうした時に、一般媒介契約ですと、広告費の投入が難しい不動産会社は多いと思います。
せっかく広告費をかけたのに媒介までたどり着くことが出来ない可能性がある為です。

そうしたことも踏まえて、感覚的に売却が簡単ではない物件で一般媒介契約はやめた方が無難です。

専任媒介契約のメリット・注意点

専任媒介契約専属専任媒介契約の決定的な違いは、売主様が自分で買主様を見つけた場合の縛りです。

以下でお話しますが、基本的に専任媒介契約でも不動産会社には十分なモチベーションを与えますので、
専属専任媒介契約をあえて選ぶ意味はないかと思います。

ですので、専任と専属のどちらを選んでも同じだと思いながらこのパートをお読みください。

責任感が出るというのは本当

よく「一般よりも専任の方が不動産会社に責任感が出る」みたいな話があります。
専任を取るための文句にきこえるかもしれませんが、実際にこれは本当だと思います。

専任をもらうということは、お客様の大切な資産の売却機会を自社だけにお任せいただくということです。

ですので、広告の反響に敏感になったり現地の巡回をマメにしたり、
物件に対する担当者の思い入れが強くなります。

例えば、マンションの1部屋を売却する場合などには売主様に鍵を預けてもらいますから、自社で物件を管理する意識が当然生まれます。
そして、鍵があることで担当者はたまにお部屋の空気の入れ替えや掃き掃除をすることが出来ます。
こうしたことからも、気持ちが入りやすくなるのです。

一般媒介でも鍵をお預かりすることはありますが、そのような場合の多くは、複数社に依頼せず専任に近いかたちで1社とだけ一般媒介契約を締結しているに過ぎません。

ただ、思い入れをもって売却活動をしてくれるのは、あくまで信頼出来る担当者になりますので、そこは見極める必要があります。

物件の「囲い込み」に注意

専任媒介で注意が必要なこととして、「囲い込み」があります。

囲い込みとは、レインズに載せた物件を見た他の不動産会社から客に紹介したい旨の連絡があった際に、
「申し込みが入ってしまった」などと嘘をついて物件紹介をさせない手口をいいます。

なぜそのようなことをするのかというと、少し待てば自社でも買主を見つけられる自信があり、買主側からも仲介手数料をもらいたい為です。

この「囲い込み」は宅建業法違反になりますので、行なっている業者はいないと信じたいですが、実際に目の当たりにした例を多く聞いています。
ぜひ売主様には、そういうこともあり得ると思って不動産会社の対応を確認してみてください。

まとめ

以上、媒介契約について説明させていただきました。

結論を申し上げますと、
「査定を依頼する段階で信頼できると感じた会社(担当者)1社に媒介を依頼する」
のがよろしいかと思います。
一般媒介と専任媒介のどちらを選択するかについては、ご事情によりますが出来れば専任が望ましいです。

査定金額を導き出した根拠や、どういった手法で売却活動を行うのかなど、
真面目な担当者はきちんと説明してくれます。
それをきいて、売主様自身が「合理的である、納得・信頼できる」と感じられる担当者に任せるのです。

前述したように、売出す段階で複数の業者に依頼してもさほどメリットはなく、
逆に販売手法で手を抜かれる可能性が高いといえます。

よって繰り返しにはなりますが、
売却の仲介は信頼できる1社に責任を持ってやってもらうべきという結論です。

弊社でも、地域の皆様に信頼いただけるように丁寧な仕事を心掛けております。
坂戸市・鶴ヶ島市を中心に、
埼玉県の不動産売却はぜひお任せください。

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