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不動産投資で融資を受ける為の基本中の基本~資産負債バランス~




こんにちは。

近ごろ、プロである不動産屋から顧客の融資付けの依頼を頂戴しております。
不動産業者でも、融資に対して精通していないところが多く見受けられますので、
ここは弊社の出番かなと思っております。

さて本題ですが、収益不動産を購入する為に多くの人は融資を受ける必要があります。
ただ、先ごろの不動産投資ブームが冷めつつあり、ローンの貸し出しも近ごろは冷え込んでまいりました。
そのような中、融資を利用して不動産を購入している人は少なからずいらっしゃいます。

借りられる人と借りられない人の違いは何か。

その基本中の基本として、「資産負債バランス」があります。

本日はこの「資産負債バランス」の考え方を簡単にご説明いたします。

目次

資産負債バランスの考え方

上の図をご覧ください。
資産負債バランスをシンプルかつ解かりやすく表現したものです。

金融機関ごとの基準において、
ある個人や法人の資産と負債を比較し、どちらがどれだけ重い(数字が大きい)かを見ることで、
バランスを理解・評価します。

資産が大きいと資産超過、負債が多いと債務超過などと言ったりします。

資産の項目ですと、
上から順に、現預金が一番評価が高く、次いで有価証券、保険金と続きます。

負債の項目では、
借入金とありますが、こちらは奨学金の返済なども含まれます。

収益不動産購入で融資を受ける為には、
この「資産負債バランス」が資産超過の状態である必要があります。

不動産資産の評価が肝

資産の評価として一番肝になるのは不動産です。

金融機関によって計算の仕方は異なりますが、
時価に対して大きな掛け目が入りますので、
購入金額より評価が低い場合がほとんどです。

ここでは、詳しい評価方法は割愛しますが、
ある金融機関での土地の評価方法を例として挙げます。

【金融機関Aでの土地評価方法】
土地の資産評価額=土地の相続税路線価×80%

これでいくと、
例えば、売買価格3,000万円、相続税路線価2,400万円とすると、

土地の資産評価額=2,400万円×80%=1,920万円

3,000万円で購入した土地が金融機関の評価では1,920万円となり、
その差は1,080万円となります。

相続税路線価は、一般的に流通価格のおよそ8割と言われていますので、
上記の例は現実的なものといえます。

このように、まず、
不動産の評価方法は辛いということを認識いただきたいと思います。

不動産購入後の資産負債バランスをシミュレーション

上述の不動産評価を踏まえて、
不動産購入後の資産負債バランスがどのようになるか、
これを金融機関は重要視します。
以下、単純な例を挙げてみます。

【例】個人の方が自己資金1,000万円とローンを4,000万円組んで5,000万円の収益アパートを購入する

〈購入前の資産状況〉
・現金3,000万円
・株式1,000万円
・自宅1,000万円(金融機関評価後)

〈購入前の負債状況〉
・住宅ローン3,000万円

購入前は、差引き2,000万円の資産超過になります。

〈購入後の資産状況〉
・現金2,000万円
・株式1,000万円
・自宅1,000万円(金融機関評価後)
・アパート2,500万円(金融機関評価後)
(※購入したアパートは上記評価とします)

〈購入後の負債状況〉
・住宅ローン3,000万円
・アパートローン4,000万円

よって購入後は、差引き500万円の債務超過になります。

このケースですと、
購入する不動産の評価が2,500万円と購入価格5,000万円の半分しか出ていません。
これにより購入後に債務超過という判定になっています。

一方、仮に購入する不動産の評価が購入金額と同じ5,000万円であれば、
購入後も資産超過2,000万円の状況を維持出来ます。
そしてこの場合には、ローン審査が通る可能性が高いわけです。

つまり、お金持ちの人を除いた時、
融資を受けて不動産を購入できる人になる為には、
資産超過になる不動産を購入することが必要になります。

資産超過になる物件とは

では、資産超過になる物件とはどのようなものか。

それは、いわゆる「土地値」以下で買える1棟アパート・マンションなどです。

一般的に「土地値」とは、建物付きの価格が土地だけの値段で買えることを指しますが、
上物の建物が古ければ古いほど、その「土地値」は前述した「金融機関の評価額」に近いほうが好ましいです。

しかし、そんな物件があるのかとお思いになると思いますが、
ごく稀にあります。

具体的には、収益性の割に土地の面積が大きい物件などがそれに該当します。

【例】
土地の評価が1億円ある広い土地にもかかわらず、
家賃5万円×15戸のアパートが建っている。
この場合の家賃収入は年間900万円ですので、
1億円が売買価格でも利回りが9%。
そのエリアでの求められる利回りは10%なので、
これ以上価格も上げることが出来ない。
かといって入居者を立ち退きをさせるにも、労力と費用が掛かる。
仕方なく土地値である1億円で売りに出す。

このような物件が狙い目となります。

さらに、ここで仮に現金があったり融資の確約があったりすれば、
「融資特約無しで8千万円」と買付けを入れて通るかもしれません。

より競合無く買える条件としては、
価格が高い場合や、建物が古い場合など、様々です。

いずれも融資の出やすさ=競合の多さになりますので、
現金を持ってる方が基本的に有利となります。

「積算評価(原価法)の方が高いのに収益還元評価で売りに出される物件」

これが資産力のある物件になります。

まとめ

以上、結論としましては、

資産負債バランスを不動産購入後も資産超過の状態に保つことが、
不動産投資を継続する為の秘訣となります。

そしてその為には、
金融機関の評価と同等以上の評価が出る物件を購入することが、
必要になります。

もちろん、金融機関の融資審査はその他様々な要素が影響します。
その物件の収益性や個人の収入、時代やタイミングも重要です。
ただ、この資産負債バランスというものが根底の基本となって存在していることは事実ですので、
まずはこのことを意識して不動産購入を進めていただきたいと思います。

昨今では、サラリーマン投資家には融資お断りとなっていたり、
自己資金をたくさん入れる必要があったりというケースが多いようです。
しかし、私の関わるところでも、サラリーマンでほぼフルローンを獲得している事例も確認しております。

ぜひ、これから不動産投資を始められる方は、資産超過を実現する物件を購入してください。
そうしなければ、1物件購入で止まります。
逆に資産超過を続ければ、継続的に物件を購入していくことが出来る可能性が大いにあります。

簡単ではありますが、不動産投資の初級編としてお話しいたしました。

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