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税金

マイホーム購入で特に注意が必要な税制5項目





2019年10月1日より、消費税が10%へ引き上げられました。

それに伴い、住宅ローン控除においては、
一定の条件を満たすと、これから居住される方の控除期間が13年間と従来の10年間よりも3年長くなりました。
このことをご存知の方は、多くいらっしゃるかと思います。

しかし、そもそも従来からの住宅ローン控除の制度も含めまして、
詳細な内容を理解されている方は、少ないのではないかと思います。

そこで今回は、マイホーム新築ないし購入に際して、
皆さまが意外と知らないポイントや勘違いしやすいポイントを、
掻い摘んでご説明いたします。

少しでもお役に立てる情報になれば幸いに思います。

目次

住宅ローン控除に関すること

マイホームを取得する人の内、ほとんどの方が住宅ローンを利用されることと思います。
そして、住宅ローンを利用する人にとって重要な税制が、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)です。

この住宅ローン控除を利用出来ると思っていたのに、
「実は使えないことが後に判明した」ということは取り返しのつかないことです。

この制度の中で、特に注意すべきポイントを絞って、以下で説明させていただきます。

1.床面積要件

住宅ローン控除の適用要件に、床面積があります。

床面積 ≧ 50㎡(※床面積の50%以上は居住用)

初歩的な事ですが、小さめの一戸建てやマンションをお求めの方は注意が必要です。

特にご注意いただきたいのが、マンションの場合。
壁芯面積 と 内法面積 で面積に差があるからです。
壁芯面積は、壁の中心線(壁の厚みの真ん中)を基準にしており、主にマンションの販売カタログなどはこちらの面積で表記されます。
内法面積は、壁の内側を基準にしており、実際の居住空間に近い面積となります。そして、登記される面積はこちらの内法面積になります。
よって、壁芯面積 >内法面積 ということになります。

ここで、住宅ローン控除の上記床面積要件はどちらの面積を採用するかといいますと、登記面積を採用しています。つまりマンションでは内法面積です。(※一戸建ては壁芯面積が登記面積)
ですので、例えば「51㎡のマンションを買って住宅ローン控除を使おうと思ったら、実はその面積は壁芯面積で、内法面積は49㎡だから控除不可」といった事態が起こりえます。

このことから、特に50㎡前後のマンションを購入される方は要注意です。

2.中古住宅の場合の築年数

中古の住宅を購入する際には、築年数に気を付ける必要があります。
中古住宅で住宅ローン減税を受けるには、簡単に言うと以下のいずれかの条件が必要になる為です。

1.築年数が20年以内(耐火建築物は25年以内)
2.耐震基準適合証明書を取得する
3.既存住宅売買瑕疵保険に加入する

イメージは木造一戸建ては築20年以内鉄筋コンクリート造のマンションは築25年以内、が築年数の条件を満たします。
2と3の耐震基準適合証明書を取得する等の対応策もありますが、
建築当時の図面が必要になるなど、取得出来ない可能性も大いにありますのでご注意ください。

築年数が20年以内(耐火建築物は25年以内)か、そうでなければ耐震基準適合証明書が取得出来る物件か。

ここではこのことを頭の片隅に入れておいていただきたいと思います。

3.消費税が非課税だと優遇が少ない

国税庁のホームページを見ても、特別特定取得だとか特定取得だとか、難しい文言が並んでいるので表にしてみました。
一旦、直近で居住する人向けに作りましたので、ご覧ください。

ここでご注意いただきたいのは、非課税で取得される人たちです。
「初年度から40万円控除出来るメリットも考えて5,000万円の中古マンション買いました」という人が、
「実は個人から購入した為非課税なので、毎年20万円しか控除出来なかった」という勘違いがあり得ます。

また、住宅ローン控除が13年間適用されるのも、消費税が10%課税される買い物の場合です。

個人間の売買(不動産屋が仲介で入っても同じ)は、ほぼ非課税ということをご承知おきください。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度に関して

父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります。
簡単に申しますと、住宅建築・購入の際に親(祖父母)から金銭的援助をもらう時の非課税枠です。
詳しい要件等は下記のリンクを参考にしていただきたいと思いますが、
消費税10%で耐震・省エネ・バリアフリー住宅の場合、最高で3,000万円も非課税になる制度です。

とても魅力的な制度ですが、うっかりすると受贈者の要件から外れてしまうようなポイントを2つご紹介します。

4.贈与のタイミング

「住宅取得等資金の非課税」の適用を受ける為に、その受贈者の要件はいくつもあり全てを満たす必要があります。

その中でご注意いただきたいことの1つが、
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。
という項目です。
家や増改築が完成していない場合には、下記リンクの中にある「約定書」を提出することで、遅滞なく居住することが認められます。

しかし、この「約定書」では、3月15日時点で上棟していることの証明を施工会社からもらう必要があります。

つまり例えば、2019年の12月に親から土地購入資金の贈与を受けて土地を購入し、翌年2020年の1月から着工したけれど、3月15日時点で上棟まで工程が進まなかった場合などは、贈与の非課税は原則使えません。

よって贈与をする場合には、翌年の3月15日までに確実に上棟までいくスケジュールかを確認するようにしましょう。

5.配偶者の親からの贈与

住宅取得等資金の贈与を受ける場合の非課税には、贈与者が受贈者の直系尊属である必要があります。
つまりは、実の両親や祖父母などになります。
(ちなみに配偶者の父母などは養子縁組をしている場合には直系尊属に該当します。)

この為、配偶者の親から贈与を受ける場合、非課税を適用したいのであれば配偶者の名義を建物に入れる必要があります。
つまりは、登記上配偶者の持分をしっかり持たせて、配偶者が手続きを取るかたちにします。

よくありがちな間違いが、配偶者の親からの金銭贈与を土地の購入資金に充て、土地の名義だけ配偶者のものにし、建物には配偶者の持分が一切無いケースです。受贈者の要件には、受贈者が「住宅用の家屋」を所有する(共有持分を有する場合も含まれます。)こと、としっかり記載があります。

よって、配偶者の親からの贈与を非課税にするのであれば、必ず建物に配偶者の持分を入れるようにしましょう。

まとめ

以上、マイホーム購入で特に注意が必要な税制5項目を見てまいりました。
ここでは税制の中身のほんの一部をご紹介しましたが、私の経験上勘違いが起こりやすいものを取り上げてみました。
マイホームは一生に一度の買い物といわれるくらい大きなお金が動きます。
そこでお金に関して想定外のことが起こると、精神的にショックが大きいものです。
せっかく夢のマイホームを手に入れるからには、余計なストレス無く、新生活を始めていただきたいと切に思います。
ぜひ、皆様がいざマイホームを建築・購入される際には、この記事を参考にしていただければと思います。

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