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税金

空き家は3年以内に売却が得?~3,000万円の特別控除について~





こんにちは。

先日、お客様から次のようなご相談がありました。

「元の自宅が空き家となり2年程経過しています。友人から聞いたのですが、3年以内に売却すると3,000万円までなら所得税は課税されないと聞きました。そうなんでしょうか?」

この内容をみて、お客様はいわゆる3,000万円の特別控除についてお知りになりたいと理解しましたので、その制度を絡めてご説明をさせていただきました。

この特別控除は、居住用不動産(マイホーム)を売却した際に、税金を課税される価額から特別に3,000万円を控除出来る税制です。

同じようにマイホーム売却や空き家についてお悩みの方は多いと思いますので、本日はこの『3,000万円の特別控除』についてご説明いたします。

目次

住宅売却時に課税される金額は?

そもそも住宅を売却した時に、どのように課税される金額が決まるのか。
まずはそちらについてご説明いたします。

冒頭では「空き家」に関する質問がありましたが、
現に居住中でも空き家でも考え方は同じとなっておりますので、
詳しくは各項目の適用要件に当てはまるかどうかを確認いただく格好となります。

さて、今回は個人の方が住宅売却をした時のことを想定しておりますが、
売却時にかかる税金のことを「譲渡所得税」と呼びます。
この譲渡所得税ですが、まず「課税譲渡所得金額」を計算したうえで、そこに税率を掛けて導き出します。
この「課税譲渡所得金額」の計算方法関連項目の詳細について、見ていきたいと思います。

課税譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得金額の計算方法ですが、上記の計算式で算出することが出来ます。
簡単に言うと、この金額が大きくなれば税金も高くなるイメージです。

まず、譲渡収入金額ですが、これは単純に売却できた金額になります。

そして、この金額から必要経費を差し引いた額が、譲渡所得金額となります。

さらに、ここで特別控除が使える場合はそれを差し引き、最終的な課税譲渡所得金額を導き出すことが出来ます。

取得費について

■取得費がわかる場合

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などが該当します。
なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
(※その他取得費となるものや、相続税額の取得費加算、建物の減価償却方法は下記リンクよりご確認ください。)

■取得費がわからない場合

売った土地建物が先祖伝来のものであったり、 買った時期が古過ぎて取得費がわからなかったりする場合には、取得費の額を売った金額の5%相当額とすることが出来ます。
また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様です。
 
例えば、 土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5%相当額である150万円を取得費とすることができます。
これを見てもわかるように、取得費がわからないと少ない金額しか必要経費に出来なくなってしまいます。

譲渡費用について

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。
譲渡費用の主なものは次のとおりです。

・土地や建物を売るために支払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
・土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
・既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
(これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。)
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

詳しくは下記リンクをご参照ください。

3,000万円の特別控除の特例

居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合には、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除出来る特例があります。

これが冒頭の、3,000万円の特別控除の特例 です。

■主な適用要件
①一定の特別関係者(配偶者等)への譲渡には適用されない
②「居住用家屋及び土地等」の一部分の譲渡の場合、適用されない場合もある
居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した場合には適用される
④その年の前年又は前々年にすでにこの特例や買換え(交換)の特例を受けている場合には適用できない
⑤申告が要件(例え税金が発生しなくても)
⑥居住期間の制約はない
⑦家屋を取り壊して1年以内の譲渡であること(取り壊し後に駐車場等として賃貸した場合は居住用ではなくなる)

以上が主な適用要件となりますので、詳細は下記リンクをご参照ください。

ちなみに、こちらの特別控除は、要件を満たすことで後述の 軽減税率の特例 と併用することが出来ます。
また、自分は住んでいないが親が住んでいた実家を相続した時には、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例が使える場合があります。
こちらについてのご説明はここでは割愛いたしますので、マイホームではなく実家の空き家を相続し売却をお考えの方は、下記リンクを合わせてご確認ください。

税率の仕組み

ここまで、税金が課税される金額の計算方法について見てまいりました。

つまりは、「課税譲渡所得金額」 を算出する方法がご理解いただけたものと思います。

そこで、次はここに 税率 を掛けて税金を計算する作業に入ります。
税率については、その売却した土地や建物の所有期間によって大きく2つのパターンに分かれます。

長期譲渡所得
短期譲渡所得

以上のどちらかに当てはまるかによって、それぞれ税率も異なってきます。
当然、所有期間が長い 長期譲渡所得 の方が 短期譲渡所得 よりも税率が低くなります。
これに加えて、所有期間が10年を超えているものについては、「軽減税率の特例」が適用されさらに税率が低くなります。

以下では、これらについて詳しくみていきたいと思います。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

長期譲渡所得と短期譲渡所得についてですが、

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える5年以下かで判別されます。

① 長期譲渡所得(所有期間5年超)
こちらの場合の税額計算式は以下のようになります。

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

② 短期譲渡所得(所有期間5年以下)
こちらの場合の税額計算式は以下のようになります。

税額=課税長期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

軽減税率の特例について

長期譲渡所得と短期譲渡所得については前述しましたが、

所有期間が10年を超えているものについては、さらに税率が大幅に軽減されます。

これを、「軽減税率の特例」といいます。

この特例は、「3,000万円の特別控除」と併用出来ますので、3,000万円控除後の課税譲渡所得金額に対して軽減税率が適用されるかたちになります。

主な適用要件は以下の通りとなります。参考リンクと合わせてご確認ください。

■主な適用要件
①家屋・土地のいずれかが、その年の1月1日において所有期間が10年以下である場合には適用されない。
②土地の所有期間が10年超でも、建物を最近建替えた場合は適用されない。
③建物の所有期間が10年超でも、敷地である土地が、底地を最近地主より買い取ったものである場合の底地部分(借地権部分が10年超であれば借地権部分については可)は適用されない。
④その年の前年又は前々年にすでにこの特例の適用を受けている場合には適用されない。
⑤この特例と3,000万円の特別控除の特例とは併せて受けられる。
⑥「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるときは、この特例は受けられない。
⑦申告が必要である。

まとめ

以上、マイホームや空き家を売った時の税金の仕組みを見てまいりました。

ざっくりとした見方でいきますと、そもそも売却出来た金額が3,000万円以上でなければ、税金が掛からないと言えます。

これだけで多くの方は救われるのではないでしょうか。

ですので、売却金額が3,000万円を超え、取得費が不明な場合 に特に税金の心配が出てくると思ってください。

冒頭でご質問があった「3年以内に売却した方が~」と言ったお話も、取得費が判明していてそれを売却金額が上回らなければ、税金は掛かりません。このように、そもそも税金が掛かる物件かどうかを見極める方が先決となります。

売却価格については、事前に査定を依頼し、大体の相場を把握しておくことで、対策が出来るというものです。

少しでもマイホームや空き家売却の可能性がある方は、弊社でも無料査定を行なっておりますので、コンサルティングと合わせてぜひお気軽にご依頼ください。

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